Как выбирается ук. Порядок проведения выборов управляющей компании в сфере ЖКХ: подробно о том, как должен проходить конкурс

Для управления многоквартирным домом может быть сделан собственниками только в виде отдельного способа управления. Управляющая компания жкх может быть привлечена и в случае создания какого-либо кооператива или ТСЖ, а также при непосредственном управлении собственниками своим многоквартирным домом.
Выбор управляющей компании жкх не ведет к тому, что эта организация будет решать все вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания. Она всего лишь будет управлять домом, то есть заключать договоры по обеспечению данного многоквартирного дома жилищными и коммунальными услугами. Все же остальные вопросы по-прежнему решаются общим собранием собственников жилья в многоквартирном доме. В частности и вопрос срока действия той или иной управляющей организации и время ее действия. Для того чтобы иметь больше возможностей контролировать процесс управления домом, при заключении договора с управляющей компанией жкх необходимо очень подробно разобрать все виды деятельности, которыми эта организация будет заниматься. Способом контроля во время действия договора являются ежегодные отчеты управляющей компании перед общим собранием собственников жилья. Срок договора с управляющей компании может составлять от одного до пяти лет по решению общего собрания собственников.

Выбранная управляющая компания жкх на общем собрании собственников, является жилищно-эксплуатационной организацией, которая должна действовать от лица собственников помещений в многоквартирном доме на основании заключенного с ней договора. В работу управляющей компании в том числе входит исполнение роли заказчика в договорах на выполнение всех работ по содержанию и ремонту дома и других объектов, обеспечению потребителей коммунальными услугами.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией!

Существует ряд трудностей при осуществлении управляющей компанией своей работы по обеспечению собственников многоквартирного дома коммунальными услугами. Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре энергоснабжения поставщик коммунальных услуг может заключить договор только с организацией, у которой имеется энергопринимающее оборудование . Как правило, организации, которые раньше не работали в сфере жилищно-коммунального хозяйства, не имеют на своем балансе инженерных сетей, по которым была бы возможна подача коммунальных услуг, либо иного оборудования, позволяющего принимать поставляемые коммунальные услуги. В то же время инженерные сети, являясь общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, принадлежат этим собственникам на праве общей долевой собственности, а не управляющей компании. Таким образом, в соответствии с Гражданским кодексом РФ абонентами по договору энергоснабжения могут выступать только сами собственники, а не управляющая компания. Получается, что управляющая компания не в состоянии обеспечить предоставление собственникам помещений в жилом доме коммунальных услуг.

Если собственники помещений на общем собрании в многоквартирном доме не выберут способ управления, орган местного самоуправления выберет за них. В этом случае проводится открытый конкурс, посредством которого выбирается управляющая компания жкх.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Выбор управляющей компании многоквартирным домом закон

Аналогичные положения содержатся и в п. 5 ст. 10 Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 78-ФЗ «Об уполномоченных по защите прав предпринимателей в Российской Федерации». Полезное Памятка для выбора (смены) управляющей компании I. Подготовительные мероприятия. Необходимо определиться с какой управляющей компанией вы намерены заключить договор управления.

Смена одной управляющей организации на другую

Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет. В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления. Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке. Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен.

Как можно сменить управляющую компанию

В повестке дня указанного собрания, должно быть принятие решения о выборе управляющей организации, согласовании существенных условий договора управления.

Выбор управляющей организации собственниками многоквартирного дома происходит только в том случае, если выбран способ управления – управление управляющей организацией. В случае если выбран иной способ управления домом, действуют специальные нормы жилищного законодательства. Так, ч.

Вам понадобится

• - инициативная группа;
• - информация об управляющих компаниях города;
• - приглашения на собрание;
• - бюллетени для голосования по числу собственников.

Инструкция

Создайте инициативную группу из жильцов дома. Недавние изменения законодательства установили за собственниками право избирать Совет дома, который имеет дополнительные полномочия. Инициативная может вести переговоры с потенциальными управленцами и организовать общее собрание, которое примет решение о смене управляющей компании.

Соберите информацию о существующих УК и в вашем районе. Проанализируйте сообщения в прессе об их работе. Чем меньше в СМИ, тем организация работает добросовестней. Посетите дома, которые обслуживают данные УК, пообщайтесь с их жителями.

Проведите переговоры с руководителями нескольких компаний, имеющих лучшую репутацию. Узнайте, когда была создана их организация, давно ли работает на этом рынке и каковы ее финансовые успехи. Каким опытом и квалификацией обладают ее сотрудники? Уточните, где располагается их офис. Выясните, есть ли у них база для производства ремонтных работ, или они привлекают субподрядчиков.

Пригласите специалистов УК обследовать ваш дом, чтобы узнать, в каком он состоянии, и что необходимо сделать в первую очередь. Узнайте, платежей за жилищный услуги предлагает установить данная УК, и какую часть от них она будет брать за свои услуги. Коммунальные платежи устанавливаются органами власти, отвечающими за тарифное регулирование. Их УК должна напрямую перечислять ресурсоснабжающим организациям. Уточните, каким образом она предполагает это . Для жильцов спокойнее, если будет заключен договор с расчетно-кассовым центром.

Составьте проект договора с управляющей компанией. Включите туда перечь дополнительных услуг, обязательство по содержанию круглосуточной диспетчерской службы для аварийных ситуаций, периодичность и форму отчета перед собственниками по результатам своей работы. Оговорите возможность и условия использования придомовой территории и другой общей долевой собственности. После достижения согласия с компанией по поводу основных моментов договора приступайте к организации общего собрания.

Проведите предварительные информационные встречи, на которых расскажите о проделанной работе, собранных данных и окончательном выборе. Зачитайте или вывесите для ознакомления проект договора управления. Назначьте дату и место проведения общего собрания, например, во дворе вашего дома.

Организуйте собрание вместе с представителями управляющей компании. Пусть их руководитель ответит на все вопросы жителей. Составьте и зачитайте повестку, ведите протокол собрания. Поскольку собрать более половины собственников, как того требует Жилищный Кодекс, затруднительно, проведите заочное голосование о выборе данной организации в качестве управляющей и утверждении договора управления. После подсчета бюллетеней и оформления протокола компания может приступать к работе.

Предполагается, что назначить управляющую компанию муниципальные чиновники смогут в следующих случаях:

• принято решение об отказе в допуске к участию в конкурсе на управление домом всех претендентов;
• не подана ни одна заявка на участие в конкурсе.

В решении об определении временной управляющей компании орган местного самоуправления должен будет указать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также размер платы за содержание жилого помещения. Временная управляющая компания будет работать в период проведения нового конкурса или до определения жильцами способа управления домом. Заключить договор с ней должны будут сами собственники помещений.

На какой срок может быть заключен договор управления многоквартирным домом? Узнайте из материала "Управляющая организация" в "Домашней правовой энциклопедии"
Получите бесплатный доступ на 3 дня!

Предполагается, что количество домов, обслуживаемых управляющей организацией по временному договору, не сможет превышать более чем на 5% общее количество домов, которые она обслуживает.

Региональное заксобрание поясняет, что на практике нередко складывается ситуация, когда не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, и орган местного самоуправления проводит конкурсы повторно. При этом Жилищный кодекс РФ не устанавливает лимита на количество конкурсов по отбору управляющей организации. "Фактически появляется "дом без управления", – резюмируется в пояснительной записке.